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Oficina Técnica

Cédula de habitabilidad

y segunda ocupación

Ambos son documentos administrativos, pero responden a finalidades distintas, aunque tienen que ver con la vivienda. Hemos pensado en diferenciarnos y en explicar para qué sirve cada uno de forma detallada con el objetivo de evitar confusiones. Una de las claves para diferenciar ambos documentos administrativos está en la antigüedad de la vivienda.

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Qué es una cédula de habitabilidad

Viene a ser un documento administrativo que certifica que el inmueble reúne las condiciones esenciales para entrar a vivir, pudiendo hacer otras actividades en él. Estas condiciones esenciales o básicas están fijadas por cada Comunidad Autónoma, aunque hay que tener en cuenta el año en el que la vivienda fue construida.

Entre los datos que se toman en cuenta, encontramos la superficie útil, las estancias, las dotaciones, huecos y altura. Normalmente, el modelo que la Comunidad Autónoma establece, es el que se usa por todos, pero es posible que ciertos profesionales trabajen con sus propios formularios.

El arquitecto técnico es el encargado de realizar la cédula, pero quien la emite es el técnico del ayuntamiento después de dar el “OK” a dicha información. Respecto al solicitante, puede ser propietario o un representante de éste debidamente autorizado.

El fin al que responde esta cédula de habitabilidad es el de certificar que la vivienda es salubre, higiénica y sólida. Gracias a esta cédula, tendremos acceso a la solicitud de alta de los suministros (luz, gas o agua). No obstante, dicha cédula será obligatoria para el arrendamiento del inmueble, como para su venta.

Tipos

Podemos encontrar 3 tipos de cédula de habitabilidad que se diferencian por la antigüedad, como por la finalidad:

  • De primera ocupación o vivienda nueva: cuando la vivienda es nueva o se acaba de construir.
  • De segunda ocupación: hace referencia a la cédula de habitabilidad en vivienda antigua que se tramita cuando se renueva la cédula de primera ocupación.

¿Es obligatoria?

La regla general es que sí, es obligatoria la cédula de habitabilidad para cualquier vivienda, sobre todo para tener acceso a los suministros: sin cédula, no podremos contratar ningún suministro. A veces, la licencia de primera ocupación puede bastar para este trámite.

Si queremos entrar a vivir en un inmueble que se ha reformado íntegramente o que se acaba de construir, la cédula de habitabilidad es imprescindible. A modo de excepción, en las VPO (Viviendas de Protección Pública) no se exige durante 25 años.

Por otro lado, existe una diferenciación en la legislación de las comunidades autónomas: hay ciertas comunidades que requieren dicho documento para poder vender la casa. Aquí, hay que atender a las normas de cada CCAA, aunque existen excepciones que permiten vender sin cédula de habitabilidad (cuando la vivienda no sea nueva):

  • Si se tiene intención de reformarla o derribarla. Eso sí, el comprador tiene que registrar su intención de realizar reformas o de derribarla.
  • Cuando se dedique a fines comerciales. Se tiene que reconocer expresamente, pero nos hallamos en el supuesto de convertir el inmueble en un despacho de abogados, por ejemplo.
  • Cuando no se pueda presentar (de forma justificada), acordando el comprador y el vendedor presentarla después.

Lo mismo ocurre para los arrendamientos: sin cédula, la vivienda no es habitable legalmente. Un arrendamiento sin cédula de habitabilidad se equipararía al tratamiento legal de un arrendamiento de un local comercial, por ejemplo. Cuidado con alquilar una vivienda sin cédula porque las sanciones no son ninguna broma.

Hay muchos trámites administrativos que dependen de esta cédula; también, contratos como el de suministros, seguros de hogar o de daños, empadronarse, etc. Las sanciones dependen de cada comunidad autónoma. Por ejemplo, la Ley de Vivienda de Comunidad Valenciana 8/2004 del 20 de octubre establece que las multas se clasifican de esta forma:

  • Infracción leve (contenida en el art.67 de la norma): de 150 a 600 euros.
  • Infracción grave (art.68): de 600 a 3000 euros.
  • Infracción muy grave (art.69): de 3000 a 30.000 euros.

En otras CCAA las sanciones pueden llegar a 900.000€.

A la hora de solicitar una hipoteca sin tener esta cédula, vamos a ver que no podremos obtenerla porque es un requisito de la hipoteca, un contrato que es bastante formal. Con todo esto, queremos que quede claro de la importancia de este documento en relación a una vivienda.

Si has comprado una casa sin revisar este documento, bien porque lo desconocías o porque no se te avisó de ello, te recomendamos que solicites información al Ayuntamiento donde esté radicado el inmueble. Si, definitivamente, no tenía cédula, ni se te informó de ello, te recomendamos que busques asesoramiento legal porque el vendedor actuó de mala fe (si lo sabía previamente).

Para terminar, decir que la cédula de habitabilidad la tiene que pagar el propietario de la casa, en nuestro caso es quien nos la vende. Obviamente, los contratos de compraventa están regidos por la voluntad de las partes, y se puede establecer condiciones resolutorias. Nosotros recomendamos que todo este proceso se realice con la ayuda de un abogado.

Cédula de calificación definitiva

Queremos distinguir esta cédula de la de habitabilidad, ya que son usadas para cosas distintas. Ésta es un documento usado para certificar que la VPO cumple con las condiciones exigidas. Es similar a la de habitabilidad, pero aquí se establece la duración de su régimen de protección, como se establece los precios máximos legales.

Precio de la cédula de habitabilidad

Varía según la comunidad en la que nos encontremos, pero no suele superar los 55€ como tasa administrativa. A esto se le tiene que añadir el precio que suponga la contratación de un arquitecto técnico o superior para realizar el informe que se presenta posteriormente en el Ayuntamiento.

Diferencias entre cédula de habitabilidad y licencia de primera ocupación

No nos hallamos ante el mismo documento, y presentan ciertas diferencias que son necesarias destacar:

Cédula de habitabilidad

  • Es vigente en algunas CCAA.
  • Se tiene que renovar, si el inmueble está en: Cataluña, Navarra, Cantabria, Asturias, La Rioja, Murcia.
  • En Baleares o Comunidad Valenciana se solicita la licencia de segunda ocupación.

Licencia de primera ocupación

  • Es un requisito estatal.
  • Otras CCAA requieren esta licencia y no es necesario renovarla.
  • En Extremadura se tiene que renovar cada 10 años en el Ayuntamiento.

Cédula de segunda ocupación

Se trata de un trámite que se confunde a menudo con la cédula de habitabilidad, en cuanto es necesario para dar de alta los suministros de una vivienda. Básicamente, es un documento que da fe al Ayuntamiento de que el inmueble puede ser habitado porque reúne todos los requisitos.

Cabe la posibilidad de que te encuentres con ayuntamientos que llamen a ambos documentos igual, pero no son lo mismo. La clave está en la antigüedad del inmueble:

  • La cédula se solicita cuando la vivienda es de nueva construcción.
  • La licencia de segunda ocupación se pide cuando ya está siendo habitada y tiene varios años de antigüedad.

Uno de los requisitos que le diferencia de la cédula, es que necesitamos la escritura pública del inmueble. Nosotros nos desplazamos a la vivienda para examinarla, medirla y analizarla, aunque debes saber que la vivienda debe tener más de 20 m2.

Otra condición indispensable es que la instalación de agua, gas o electricidad estén en un estado óptimo para que el Ayuntamiento no nos ponga problemas a la hora de concedernos la licencia de segunda ocupación.

Cuándo y cómo solicitar una licencia de segunda ocupación

Podemos resumir los momentos en 3:

  • Cuando se transmita el inmueble (compra-venta, donación, sucesión, etc.). 
  • Cuando se quieran contratar suministros.
  • Cuando la vivienda tenga una antigüedad determinada.

Establecidos los momentos, aquí ocurre como con la cédula de habitabilidad: la legislación cambia según las comunidades autónomas. Al encontrarnos en la Comunidad Valenciana, os podemos decir que se pide en primera instancia, o como renovación de la licencia de primera ocupación. Si vives en Islas Baleares el procedimiento es el mismo.

Para obtenerla, es sencillo:

  1. Contacta con nosotros, ya que necesitas un técnico acreditado para elaborar un informe sobre el inmueble.
  2. Una vez realizado, se adjunta en una solicitud al Ayuntamiento para que éste nos la otorgue.

Cuánto cuesta

Dependerá de muchos factores (m2, estancias, ubicación, servicios adicionales, etc.), pero no es un trámite que supere los 100€

No leas más y contacta con nosotros para la tramitación de estos documentos. Si vives en Valencia, lo tienes muy fácil porque nuestras instalaciones y servicios están enfocados para este territorio.

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