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Rehabilitación de edificios

Rehabilitación de edificios

Da igual qué tipo de propietario seas, sino cuál es el estado de la edificación en la que vives. Con el paso del tiempo, el edificio requiere un mantenimiento que puede pasar por una rehabilitación del mismo. A veces, una restauración es necesaria para mejorar la seguridad de la finca, por lo que te decimos cómo se realiza todo el proceso.

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¿Qué es una rehabilitación de edificios?

La rehabilitación de edificios viene a ser un conjunto de actividades que son necesarias para mantener y mejorar la seguridad del inmueble, así como para mejorar las instalaciones, su acceso, como su eficiencia y habitabilidad.

Has supuesto bien, es un proceso largo y que depende mucho del estado del edificio, así como la base estructural que tenga. Hay edificios que requieren varias labores para ser restaurados, pero otros pueden encontrarse en estado de ruina, prácticamente. No podemos poner un tiempo promedio.

Además, la rehabilitación de edificios está en manos de la comunidad de propietarios, la cual acuerda hacer más o menos actividades para ello.

En nuestra experiencia, las comunidades de propietarios contratan este servicio porque la fachada presenta ciertos riesgos, se necesita un recalzado de muros, o quieren un “lavado de cara”. Sin embargo, solemos encontrarnos con otros problemas cuando vamos a la finca, como son:

  • Instalaciones muy antiguas, especialmente las eléctricas. Esto es peligroso e incumple las nuevas normativas de rehabilitación. De este modo, recomendamos su restauración.
  • Accesos desfasados o que complican el tránsito de entrada y salida. Solemos encontramos con ascensores muy antiguos que pueden llegar a ser peligrosos porque están al final de su vida útil. También, es frecuente la inexistencia de rampas que permitan a los minusválidos acceder al inmueble.
  • Cerramientos y estanqueidad, algo que percibimos cuando llega el invierno y el frío se cuela dentro de la finca.
  • Reforma de las zonas comunes. Hacemos referencia al alcantarillado, la instalación eléctrica, los patios interiores, la cimentación del edificio, etc. Al final, es aconsejable reformarla para mejorar la calidad de vida.

Razones para restaurar edificios

Existen numerosas razones por las que es recomendable realizar una rehabilitación en un edificio. Podemos resumir las más comunes en las siguientes.

Conservación y rehabilitación

Si acudimos a la normativa vigente española, como es el Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal o, en nuestro caso, la Ley del 15 de noviembre de 1994 (reguladora de la actividad urbanística en la Comunitat Valenciana), veremos que hay ciertas obligaciones impuestas a los propietarios.

Entre ellas, se destaca el deber de conservar los edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Para ello, son preceptivas las obras de conservación y rehabilitación porque, sin ellas, no se podría conseguir tal fin.

Evitar la ruina del inmueble

Para una localidad, la declaración de ruina de un inmueble es un varapalo, por lo que existen normas jurídicas cuyo objetivo es evitarlo. De esta forma, surgen las ITE o “Inspección Técnica de Edificios”, que son unos mecanismos enfocados para que los arquitectos colegiados revisen una edificación de forma periódica.

En estas inspecciones, se revisan la estanqueidad, el estado de las estructuras, la seguridad, habitabilidad, accesos; es una evaluación general que busca conocer el estado del edificio.

Por otro lado, desde 2018, es obligatorio el IEE (Informe de Evaluación de Edificios), que complementa el ITE, especialmente en lo relativo a la accesibilidad y eficiencia energética. Solo es exigible para los edificios con más de 50 años, como aquellos que soliciten ayudas o subvenciones para la rehabilitación de edificios.

IEE.CV Informes técnicos de Edificios para la Comunidad Valenciana.

Prevenir expropiaciones y sanciones

Otra de las causas por las que recomendamos la rehabilitación de edificios, es evitar que el Ayuntamiento tenga que entrar de oficio en nuestro inmueble. Esto puede ocurrir si no atendemos a las obligaciones mencionadas, descuidando la finca y provocando una inspección de oficio.

El Ayuntamiento de cada municipio tiene la facultad de adoptar una rehabilitación forzosa de edificios que se encuentren en estado de ruina, o que estén próximos a ésta. El problema es que dicha rehabilitación viene cargada con sanciones dirigidas a los propietarios, pudiendo llegar a expropiar el edificio.

Casos excepcionales: edificios históricos

Es un tema delicado ya que se confrontan varios intereses, como es preservar el patrimonio histórico. Dicho esto, existe cierta normativa a la hora de conservar este tipo de construcciones, enfocada al mantenimiento del estado original de éstas.

Son un ejemplo típico los paraderos que encontramos en municipios pequeños, los cuales funcionan como hoteles, siendo una construcción histórica. De este modo, la rehabilitación de edificios actúa como reforma de la edificación para dotarle de una nueva finalidad.

Finalidades de una rehabilitación de edificios

Dependiendo del caso, habrá una finalidad u otra, pero podemos hacer un resumen de las distintas finalidades en las siguientes:

  • Mejorar acceso y rehabilitar las zonas comunes.
  • Mejorar los servicios de telecomunicación, así como la certificación energética del inmueble.
  • Renovar la seguridad de la finca, mejorando los cerramientos o aumentando la impermeabilización.
  • Dotar de una accesibilidad digna para discapacitados, adaptando el acceso con rampas o sistemas de elevación necesarios.
  • Renovar las estructuras del edificio para que éste se preserve y mantenga con el paso del tiempo.

Cómo se realiza una restauración de edificios

Este procedimiento sigue un orden por defecto, pudiendo extenderse más o ser más simplificado. Normalmente, los pasos que solemos seguir son los siguientes.

Evaluación

Para empezar, hay que realizar una evaluación sobre el estado que tiene el edificio, revisando con detenimiento cada estructura, zona común, acceso, cerramientos o estanqueidad.

Por tanto, nos tenemos que desplazar al inmueble para comprobar in situ que cumple toda la normativa exigible en materia de urbanística.

Informe o proyecto

Con toda esa información recabada, empezamos a realizar un proyecto que incluye una propuesta para solventar todas las irregularidades existentes en el edificio. A continuación, se desglosan las actuaciones necesarias para tal fin, aunque esto se puede hacer de forma separada.

En nuestro caso, adjuntamos la memoria, los planos, las mediciones, el presupuesto y las condiciones. De nuevo, el presupuesto puede adjuntarse más adelante, constando esta etapa de un mero informe de daños o deficiencias del edificio.

Solicitud de presupuestos

Con el “OK” de la comunidad de propietarios, procedemos a buscar presupuestos de empresas que se encarguen de ejecutar las reformas pertinentes. Con el paso del tiempo, conocemos la forma de trabajar de varias empresas, por lo que cada estudio de arquitectura tiene su cartera de empresas de confianza.

Nosotros tenemos muy buena relación con varias empresas del sector, aunque solemos pedir varios presupuestos para ver cuál se ajusta mejor a las necesidades del cliente.

Cabe decir que es muy importante el hecho de que el presupuesto se ajuste al proyecto, ya que el proyecto tendrá en cuenta la normativa vigente. Decimos que es importante porque si las obras exceden el proyecto, podemos incurrir en ciertos delitos urbanísticos que es conveniente evitar.

Obtención de obra mayor u obra menor

Como era de esperar, es necesario obtener ciertas licencias para poder llevar a cabo esta rehabilitación de edificios. Dependiendo de la complejidad que suponga, hay que solicitar la obra menor (reformas sencillas) o la obra mayor (reformas más grandes). Normalmente, solicitamos la obra mayor al Ayuntamiento para que éste nos deje proceder.

Ejecutar la obra

Con la ejecución de obra nos venimos a referir a la ejecución del proyecto que hemos elaborado. Se empiezan a instalar los andamios (si hay acondicionamiento de fachada), patios interiores, los accesos, reparación de tejados, etc. Todo depende del tipo de restauración que estemos haciendo.

Firmar certificados

Cuando la obra finalice, se procede a la firma de ciertos documentos, como el del final de obra por la empresa que la ha ejecutado. También, vemos la declaración de recepción de obra y el certificado de final de obra que firmamos nosotros.

Cuánto cuesta una rehabilitación de edificios y qué ayuda hay

El coste de una operación de este tipo es alto, sin duda, aunque depende de las deficiencias a reparar, como de lo grande que sea la finca. Las rehabilitaciones pequeñas no suelen superar los 5.000€, pero una buena rehabilitación no suele ser barata. Vemos precios de 50.000€ hasta más de 250.000€.

Todo dependerá de las necesidades, como de las dimensiones del edificio. Dicho esto, tenemos que informaros de que las Comunidades Autónomas suelen dar ayudas o subvenciones para la edificación de edificios.

Como nuestro estudio Mónica Calas está en Valencia, nosotros informamos de las ayudas vigentes que encontramos:

  • Plan Renhata.
  • Plan Estatal.
  • IEEV.CV.
  • TECE.

Estas ayudas se tramitan telemáticamente, pero para ello se tienen que adjuntar proyectos y cierta documentación que expedimos nosotros. Además, cada subvención exige ciertos requisitos.

Por lo que, no siempre tenemos que asumir todo el coste de la reforma, sino que existen mecanismos como las subvenciones que nos permiten poder llevar a cabo obras que, presupuestariamente, son inviables.

Si tienes alguna duda sobre la rehabilitación de tu edificio, estaremos encantados de resolverla. Hemos trabajado con comunidades de propietarios anteriormente, por lo que contamos con la experiencia que necesitas para ejecutar tus proyectos.

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