Si acudimos a la normativa vigente española, como es el Código Civil, la Ley de Propiedad Horizontal o, en nuestro caso, la Ley del 15 de noviembre de 1994 (reguladora de la actividad urbanística en la Comunitat Valenciana), veremos que hay ciertas obligaciones impuestas a los propietarios.

Entre ellas, se destaca el deber de conservar los edificios en condiciones de seguridad, salubridad, ornato público y decoro. Para ello, son preceptivas las obras de conservación y rehabilitación porque, sin ellas, no se podría conseguir tal fin.

Para una localidad, la declaración de ruina de un inmueble es un varapalo, por lo que existen normas jurídicas cuyo objetivo es evitarlo. De esta forma, surgen las ITE o “Inspección Técnica de Edificios”, que son unos mecanismos enfocados para que los arquitectos colegiados revisen una edificación de forma periódica.

En estas inspecciones, se revisan la estanqueidad, el estado de las estructuras, la seguridad, habitabilidad, accesos; es una evaluación general que busca conocer el estado del edificio.

Por otro lado, desde 2018, es obligatorio el IEE (Informe de Evaluación de Edificios), que complementa el ITE, especialmente en lo relativo a la accesibilidad y eficiencia energética. Solo es exigible para los edificios con más de 50 años, como aquellos que soliciten ayudas o subvenciones para la rehabilitación de edificios.

IEE.CV Informes técnicos de Edificios para la Comunidad Valenciana.

Otra de las causas por las que recomendamos la rehabilitación de edificios, es evitar que el Ayuntamiento tenga que entrar de oficio en nuestro inmueble. Esto puede ocurrir si no atendemos a las obligaciones mencionadas, descuidando la finca y provocando una inspección de oficio.

El Ayuntamiento de cada municipio tiene la facultad de adoptar una rehabilitación forzosa de edificios que se encuentren en estado de ruina, o que estén próximos a ésta. El problema es que dicha rehabilitación viene cargada con sanciones dirigidas a los propietarios, pudiendo llegar a expropiar el edificio.

Es un tema delicado ya que se confrontan varios intereses, como es preservar el patrimonio histórico. Dicho esto, existe cierta normativa a la hora de conservar este tipo de construcciones, enfocada al mantenimiento del estado original de éstas.

Son un ejemplo típico los paraderos que encontramos en municipios pequeños, los cuales funcionan como hoteles, siendo una construcción histórica. De este modo, la rehabilitación de edificios actúa como reforma de la edificación para dotarle de una nueva finalidad.

Dependiendo del caso, habrá una finalidad u otra, pero podemos hacer un resumen de las distintas finalidades en las siguientes:

• Mejorar acceso y rehabilitar las zonas comunes.
• Mejorar los servicios de telecomunicación, así como la certificación energética del inmueble.
• Renovar la seguridad de la finca, mejorando los cerramientos o aumentando la impermeabilización.
• Dotar de una accesibilidad digna para discapacitados, adaptando el acceso con rampas o sistemas de elevación necesarios.
• Renovar las estructuras del edificio para que éste se preserve y mantenga con el paso del tiempo.

Para empezar, hay que realizar una evaluación sobre el estado que tiene el edificio, revisando con detenimiento cada estructura, zona común, acceso, cerramientos o estanqueidad.

Por tanto, nos tenemos que desplazar al inmueble para comprobar in situ que cumple toda la normativa exigible en materia de urbanística.

Con toda esa información recabada, empezamos a realizar un proyecto que incluye una propuesta para solventar todas las irregularidades existentes en el edificio. A continuación, se desglosan las actuaciones necesarias para tal fin, aunque esto se puede hacer de forma separada.

En nuestro caso, adjuntamos la memoria, los planos, las mediciones, el presupuesto y las condiciones. De nuevo, el presupuesto puede adjuntarse más adelante, constando esta etapa de un mero informe de daños o deficiencias del edificio.

Con el “OK” de la comunidad de propietarios, procedemos a buscar presupuestos de empresas que se encarguen de ejecutar las reformas pertinentes. Con el paso del tiempo, conocemos la forma de trabajar de varias empresas, por lo que cada estudio de arquitectura tiene su cartera de empresas de confianza.

Nosotros tenemos muy buena relación con varias empresas del sector, aunque solemos pedir varios presupuestos para ver cuál se ajusta mejor a las necesidades del cliente.

Cabe decir que es muy importante el hecho de que el presupuesto se ajuste al proyecto, ya que el proyecto tendrá en cuenta la normativa vigente. Decimos que es importante porque si las obras exceden el proyecto, podemos incurrir en ciertos delitos urbanísticos que es conveniente evitar.

Como era de esperar, es necesario obtener ciertas licencias para poder llevar a cabo esta rehabilitación de edificios. Dependiendo de la complejidad que suponga, hay que solicitar la obra menor (reformas sencillas) o la obra mayor (reformas más grandes). Normalmente, solicitamos la obra mayor al Ayuntamiento para que éste nos deje proceder.

Con la ejecución de obra nos venimos a referir a la ejecución del proyecto que hemos elaborado. Se empiezan a instalar los andamios (si hay acondicionamiento de fachada), patios interiores, los accesos, reparación de tejados, etc. Todo depende del tipo de restauración que estemos haciendo.

Cuando la obra finalice, se procede a la firma de ciertos documentos, como el del final de obra por la empresa que la ha ejecutado. También, vemos la declaración de recepción de obra y el certificado de final de obra que firmamos nosotros.

El coste de una operación de este tipo es alto, sin duda, aunque depende de las deficiencias a reparar, como de lo grande que sea la finca. Las rehabilitaciones pequeñas no suelen superar los 5.000€, pero una buena rehabilitación no suele ser barata. Vemos precios de 50.000€ hasta más de 250.000€.

Todo dependerá de las necesidades, como de las dimensiones del edificio. Dicho esto, tenemos que informaros de que las Comunidades Autónomas suelen dar ayudas o subvenciones para la edificación de edificios.

Como nuestro estudio Mónica Calas está en Valencia, nosotros informamos de las ayudas vigentes que encontramos:

• Plan Renhata.
• Plan Estatal.
• IEEV.CV.
• TECE.

Estas ayudas se tramitan telemáticamente, pero para ello se tienen que adjuntar proyectos y cierta documentación que expedimos nosotros. Además, cada subvención exige ciertos requisitos.